目前在一二线城市买房肯定不合算,房价久涨必跌.
<font face="黑体" color="#444444">虽然人民币对外升值对内贬值不断，房价上涨就不断；虽然招拍挂卖地方式不断，房价上涨就不断，但物极必反,盛极而衰，最终房价还是会下降。目前一二线城市的房价比2009年的房价将高出一截。 <br/><br/>1，招拍挂卖地方式使房价上涨呈“病危”状态。 <br/><br/>地方政府以招拍挂卖地，后果是：2006年房价1万，拍得楼面价为1万，以此地盖房，成本和税利加40％，2007房价便升为1.4万。2007年拍得楼面价为1.4万，加40％，2008年房价便升为1.96万。2008年拍得楼面价为1.96万，加40％，房价便升为2.744万。2008年拍得楼面价为2.744万，加40％，2009年房价便升为3.8416万。2009年拍得楼面价为3.8416万，加40％，2010年房价便升为5.378万。地价涨导致房价涨，房价涨导致地价涨，地价再涨导致房价再涨。就象鸡生蛋后蛋再生鸡一样地循环下去。加到最后，民不聊“房”，房价就涨到头了。 <br/><br/>2，房价加速度吹气球，房价久涨必跌。 <br/><br/>上帝要让人死亡, 就会先让他们疯狂。如果每年每平米只上涨1万元，那么房市真的会再涨100年而不跌。如果每年只上涨10万元，那么房市真的会再涨20年而不跌。如果每年以40万元、56万元、78万元、110万元的加速度上涨，4年内就会下跌。也就是说，跑得越快，越早到终点。 <br/><br/>二手房税收、交易费、按揭等成本一年一轮需要15％，获利以25％计，合计投机者每一次换手都要加价40％。由于基数越来越大，加速度就越来越快。假如2007年某市2000年盖的二手房每平方10000元 * 1.4 = 2008年卖14000元，第一轮涨4000元。14000*1.4 = 2009年卖19600，第二轮涨5600元，19600*1.4 = 2010年卖27440，第三轮涨7840元。27440*1.4 = 2011年卖38416，第四轮涨10976元。问题很大啊，到2011年，100平米的已盖11年的“旧房”要卖384万元，国际标准的8倍了，农民自建房成本的50倍以上了。“神州五号”冲破天靠的是1，2，4，8，16，32的加速度。也就是说，二手房以每平米一轮加价4000、5600、7840、10976的加速度炒4轮之前，就会使房价奇高而无法出手，于是，大家会看到股市那样的庐山瀑布和绿色大草原。 <br/><br/>3，供求失衡终将导致房价下跌。 <br/><br/>谁不知城里空置房和出租房多得是。在1000万的城里，下半夜让你开车转遍全城，能见到1000人露宿街头吗？1000万的城市有300万打工的，出租房就有100万套。有一定经济能力的人在上涨前或追涨中基本上都购买了自住用房, 尚未买房者已经不堪重负, 望房兴叹。在2008年按每平米14000元买2000年盖的90平米的二手房需126万。银行审核收入后只肯按揭63万，实际就是首付50％，对80％的人而言，现金63万拿不出来。最终房市会将还要买自住房的非富人全部排挤在外。“房牛市”的后一阶段，房市里剩下的基本上都是炒家。因为“炒家的低买不是为了住，而是为了高卖”，房价越涨越高，炒家获利就越来越困难，人数就越来越少，一旦价格高到吓人和难以出手而没人敢接着炒时，房价就下跌了。 <br/><br/>4，价值规律具有自动调节功能，房价超涨后必然被拉回到合理价位。 <br/><br/>房子的合理价格在国际上有可供参考的判断标准：该城市5年的人均家庭收入可买一套房。一二大城市的住房价格，几倍地超过了国际上公认的判断标准。各国各地区的房价涨跌后，都被价值规律拉回到合理价格。日本房价曾经在创下天价后，下跌70%左右；中国香港1998年开始，连续下跌6年，下跌65%左右；泰国房价曾跌掉3/4；中国台湾曾下跌50%以上。难道客观规律是中国人的孙子，可以例外？近30年，哪种商品只涨不跌？你看29英寸彩电由10000元跌到2000元。还记得大炒君子兰的结局吗？不要忘了，因为相信“人定胜天”，中国人受客观规律的惩罚程度是举世闻名的，例如1958年的大跃进、大炼钢、亩产万斤粮，此后三年人祸加天灾，全国饿死几十万人。 <br/><br/>5，房市将涨了跌，跌了再涨，因为事物的运动规律呈潮起潮落的“N状态”和“Z状态”。 <br/><br/>毛泽东说：事物的发展过程呈波浪式前进和螺旋式上升这两种形态。涨久必跌, 跌久必涨。牛市之后是熊市。熊市之后是牛市。假如二手房的上升浪的天价在2008年为每平米1800元，下跌浪的地板价就可能是0.5的9000元，你在2007年以10000元时买下，暂时盈了，但最后吃亏了。你不管在何时何地买房，都要先问自己，这个价还会涨1倍吗？涨不到1倍就要谨慎，只能涨40％你就可能被套牢。因为扣税费后你张三赚25％，但在天价位接手的李四赚0％以下，他怎肯接手？你虽见到了天价，回是最后那个出不了手的倒霉鬼。 <br/><br/>6，房价下跌的终极杀手不是中国政府而是外资。 <br/><br/>1985年美国拉拢其它五国（7国集团）逼迫日本签署了《广场协议》。日元兑美元的汇率从协议前的1美元兑240日元，到1995年4月升值到1美元兑79日元。日币对外不断升值使热钱大量涌进，对内贬值导致房价和股价过分上涨，让外资吃到巨大差价后胜利大逃亡。后果是美国人把日本20多年的发展财富大转移到美国去了。 <br/><br/>目前，美元全球泛滥，流进的美金在中国不能自由流通，中国政府必须大规模印发人民币投放市场。巨额外汇顺差、引进外商投资、涨工资、不断增长的财政赤字，中国政府也必须大规模印发人民币。人民币印发量多了，所以对内不断贬值。美国为了对外投资，为了补平赤字，为了维持在阿富汗、伊拉克的军事存在，布什下令大规模印发美钞，美钞印发量比人民币更多，所以人民币对外不断升值，导致热钱大量涌进。结果二者一起导致股市、房市和许多商品的价格不断上涨。 <br/><br/>房价和股价太低会被索罗斯们抄底，过分上涨会被索罗斯们逃顶。院内有忧，门外有狼，前车有鉴，后患无穷，中央最终不会无动于衷，坐以待毙。在中美金融战争中如果要战胜，就不能听任币值（对外）、房价和股价“三个过分上涨”。房价已涨4倍，再此基础上再涨1倍，就是8倍，再涨2倍，就是16倍，房价越高送给老外的红包越多，等于欢送外资胜利大撤退。总之，不管战胜还是战败，奇高的房价都站不长久。 <br/><br/>7，杠杆交易已埋下了按揭炒房人会提前大抛特抛的祸根。 <br/><br/>有的炒家，一人买3套房子，钱那来的？用的是银行的钱。2007年购买100万的房子3套，自己只有120万，按揭180万。120万做300万的生意，亏钱放大2.5倍呢。如果房价跌后价值由300万下降为170万，你卖房后将170万还给银行，还欠银行10万，自己的120万不见了。因为后果严重，你在房价大跌前就会草木皆兵，风声鹤泣，坐立不安，就会赶在他人之前卖出。这样的人很多，抛盘一出，争先恐后地卖，“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。 <br/><br/>8，大户、外资暗中出围城，而死多头被套死。 <br/><br/>房地产市场有周期性，涨几年后跌几年，跌几年后再涨几年。大陆人炒房是第一回，不少人对周期性不了解，分不清春夏秋冬，秋风扫落叶了还在大量播种。大户无利不起早。万般拉抬皆为出。在大顶，当散户大举入市时，正是大户和外资先出货的好时机，难道他们会发扬风格把难得的出货良机让给小散，把套牢的痛苦留给自己？ 你才有2套，人家有20套，可能的损失更大，他卖20套当然需要更多的时间，所以要跑得更早更快。大户量大，一出手，就会象推到多米诺骨牌一样，来个雪崩。市场越狂热，一旦下跌就越惨烈。兵败如山倒，市场会出现深幅回落。1000万的城市有300万打工的，出租房就有有100万套。一有风吹草动，只要有10分之1要卖出，就有10万套。许多人存在幻想，没及时卖出而被套牢。你没高卖是大傻，会亏大钱的。炒家说“房价还能上涨10年。”他怕你在2008昊?009年跑在他前面，会套住他自己。其实，汉城、雅典、加拿大、澳大利亚组办奥运会以后，房价都下跌了。 <br/><br/>怎么办？ <br/><br/>1.随机应变当滑头，才能在变化莫测的房市里永远生存。滑头就是在房市上涨波段初期当多头，在上涨波段末期当空头。 <br/><br/>2.见好就收不贪心。在高位炒房是炒作“预期”的“搏傻”。投机就是把握先机。炒房要注意掌握分寸, 适可而止, 见好就收，贪海无边，回头是岸。 <br/><br/>3.大跌开始再卖就来不及了，所以要提早卖出。在房市，一套房你可能1年还卖不出去。因为交易期需要1个多月，买者给你3万元定金，第29天他发现房价已下跌了5万元，买涨不买跌，他宁亏3万也不会接下还要跌几十万元的“火棒”。你几经压低卖价后，还是找不到下定金的人。贪心而后下手的人，就等着在雪山顶上站岗吧。 <br/><br/>文后语：我经常说错话，做错事，所以本文不能构成对你的买卖建议。</font><p>本贴是本论坛 关于楼市最有价值 最值得关注的贴子。</p><p>一年或是一年半之后文中的一些观点就可以兑现了。</p><p></p> <p>对于买了房子 单纯自己住的人，其实不必关注房价涨了还是跌了。</p><p>房子涨了，表面你也挣了，但如果你不出手卖掉，也只心里舒服点，钱兑不了现。你要把房子卖了，看起赚了，实际上你的房子涨了，其他的房子也涨了，你再去买新的房子还是贵了，所以涨了你其实也没挣到钱。</p><p>如果房子跌了，你自己住的房子也还是那套房子，你也没赔钱。</p><p>但对于炒房者就不一样了。</p> 我是不用操心了 除非是炒房 好像没看到有跌的趋势 我也不操心，我自己住 <p></p><p></p><p>还是我们好，自个盖个小窝，</p><p>取房小媳妇，过着小日子，还行</p><p>不用操心</p> <font face="楷体_GB2312" color="#ee1111" size="5"><strong>楼上好像是个超级看空的，幸会幸会！</strong></font> <font face="黑体" color="#444444">我经常说错话，做错事?</font> 分析得还是有道理的，有涨必有跌
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